Le Privilège de Préteur de Deniers ?

Question :
Qu'est ce qu'un Privilège de Preteur de Deniers ?

Réponse :
Le privilège de prêteur de deniers est une garantie légale, très voisine de l’hypothèque conventionnelle. Il permet à la banque non payée de faire vendre le bien et d’être payée sur le prix de la vente. C’est une garantie qui donne à la banque la priorité sur tous vos autres créanciers et toutes les autres garanties en cas de défaut de paiement de votre part. Le privilège doit faire l’objet d’un acte notarié et doit être inscrit à la conservation des hypothèques dans les deux mois qui suivent la vente ; les frais en sont à la charge de l’acquéreur. Il prend rang à la date de la vente, c’est-à-dire que le privilège sera prioritaire sur toutes les garanties qui seront prises sur le bien, d’où son nom de « privilège ». Exonéré de la taxe de publicité foncière, son coût est moins élevé que celui d'une hypothèque. Dans la pratique, c’est cette garantie qui sera demandée par la banque chaque fois que c’est possible, plutôt qu’une hypothèque conventionnelle. Le privilège de prêteur de denier est intéressant pour son faible coût à l'entrée, mais il engendre des frais de mainlevée en cas de sortie anticipée du prêt : En effet, en cas de revente du bien avant les 2 ans qui suivent la fin de votre prêt ou en cas de rachat de crédit par exemple, il faut alors procéder à une mainlevée anticipée du privilège de prêteur de deniers. Bon à savoir : Cependant, le privilège ne peut être utilisé que dans le cas où le prêt doit servir à payer le prix d'achat d’un bien existant : soit une maison déjà construite, soit un appartement, soit un terrain. Mais il ne peut pas servir à garantir la partie du prêt qui doit financer la construction de la maison, des travaux, ni garantir le financement d’une acquisition en état futur d’achèvement. I-La validité du privilège de préteur de deniers : Autonomie du privilège -Le PPD a une importance pratique considérable en raison du rôle joué par les établissements de crédit dans les acquisitions d’immeubles. Le PPD est fondé sur l’idée de l’enrichissement du débiteur et sur la volonté du législateur de favoriser le crédit immobilier - Jusqu’à une loi récente, la question de savoir si le PPD était véritablement autonome était discutée. Certains estimaient que ce privilège n’était accordé au préteur que par subrogation dans les droits du vendeur mais actuellement la loi accorde ce privilège « même en l’absence de subrogation à ceux qui ont fourni les deniers pour l’acquisition d’un immeuble ». - reste que la subrogation conserve aujourd’hui un intérêt pour le préteur puisqu’elle lui permet de bénéficier de l’action résolutoire du vendeur. Conditions d’application du privilège - le PPD ne s’applique qu’aux créances nées d’un prêt destiné à l’acquisition d’un immeuble. Cette condition doit être appréciée de la même manière qu’en ce qui concerne la vente immo soumise au privilège du vendeur d’immeuble. - le PPD est soumis à une double exigence de forme : l’acte d’emprunt (= il doit stipuler que le capital emprunté est destiné à l’acquisition de l’immeuble) et la quittance du vendeur (=doit préciser que le prix doit être payé avec la somme empruntée) doivent être rédigés en la forme authentique et doivent en outre, comporter une double déclaration de destination et d’origine des fonds. Attention : si l’acte authentique est la condition même de l’existence du privilège, il n’en va pas de même de la remise de la quittance par le vendeur qui n’est qu’une condition d’opposabilité du privilège aux tiers. - les autres conditions d’application du privilège sont identiques à celles que l’on trouve pour le privilège du vendeur : l’assiette est identique ainsi que les créances garanties. II- Le régime du privilège de préteurs de deniers La mise en œuvre du privilège -le PPD peut entrer en conflit avec celui du vendeur dans l’hypothèse ou l’acquéreur paie une partie du prix comptant et une partie du prix à terme. Afin de l’emporter, les banques exigent une cession d’antériorité du privilège de vendeur, et peuvent en outre demander au vendeur qu’il renonce à son action résolutoire ou tenter d’obtenir le transfert de cette action par voie de subrogation. Attention : la validité de ces pratiques peuvent être discutée car elles contreviennent à la notion même de contrat. - Le PPD suppose la validité de la vente : l’acquéreur doit être devenu le propriétaire de l’immeuble grevé du privilège. En cas d’anéantissement de la vente, les fonds doivent être restitués, ils ne sont pas affectés par préférence aux préteurs de deniers. Privilège du préteur et acquisition de l’immeuble par deux personnes Le PPD fonctionne normalement quand l’immeuble est acheté à crédit de manière indivise, notamment par des époux mariés sous le régime de la séparation de biens. L’hypothèse de l’acquisition d’un immeuble à crédit par deux personnes recouvre deux situations : 1) l’achat en indivision peut être financé par un seul prêt. Le privilège grève tout l’immeuble, pour l’entier montant du prêt, puisque le prêt a permis de financer l’acquisition de la totalité du bien. 2) L’achat peut être réalisé par deux acheteurs ayant chacun recours à des prêts distincts ; dans ce cas, le vendeur doit indiquer dans la quittance que le prix est payé par deux préteurs différents. Chacun d’eux bénéficie à due concurrence du privilège qui grève, en raison du principe de l’indivisibilité, l’ensemble de l’immeuble. L’immeuble sera grevé de deux privilèges qui viendront en concours s’ils sont inscrits conformément aux dispositions légales.

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